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2016年廣西房地產市場全面回暖

    2016年,在廣西壯族自治區“41條”穩增長、降成本等一系列利好政策和自治區、各市陸續出臺的降首付、降利率、提高公積金對住房消費的支持力度,實施購房財政補貼和契稅減免等措施的刺激下,廣西土地購置、新開工面積等先行指標釋放積極信號,增速由負轉正,投資和銷售均攀升至較快增長區間,房地產市場全面回暖。
 
一、廣西房地產運行情況
 
    (一)房地產開發市場全面回暖。2016年廣西房地產開發投資完成2397.99億元,比上年增長25.6%,比去年同期提高21.8個百分點,由去年的個位數節節攀升到今年的兩位數,已連續10個月保持兩位數增長,全面扭轉了去年低位徘徊的不利局面。增速比全國平均水平高18.7個百分點。
 
從投資結構來看,住宅投資仍是廣西房地產投資的主體,投資比重高達71.9%。2016年,廣西住宅投資完成1725.29億元,比上年增長22.6%;辦公樓投資完成93.53億元,增長28.9%;商業營業用房投資完成320.21億元,增長31.3%。
 
    (二)商品房銷售繼續升溫。今年以來,在一系列利好因素的刺激下,廣西商品房銷售持續升溫。2016年,廣西商品房銷售面積4215.39萬平方米,比上年增長19.6%,比去年同期高8.0個百分點,增速為2010年以來同期最高增速。
 
按用途分,廣西三大類型商品房銷售呈現兩升一降特點。2016年,廣西住宅銷售面積3864.01萬平方米,增長21.5%;辦公樓銷售面積50.27萬平方米,增長29.5%;商業營業用房銷售面積170.39萬平方米,下降13.8%。
 
    (三)商品房庫存量繼續增加,但去化周期小幅縮短。得益于自治區政府出臺的“41條”降成本、去庫存措施,我區商品房庫存快速增長的態勢得到遏制,2016年雖庫存總量繼續增加,但去化周期小幅縮短。2016年,廣西商品房待售面積1772.74萬平方米,比2015年多95.14萬平方米。按2016年銷售面積推算去庫存化周期為5.0個月,比去年縮短0.7個月。
 
二、影響房地產市場的積極因素
 
    2016年,受自治區“41條”穩增長、去庫存等政策的影響,市場信心逐漸恢復,開發商購地意愿增強,加大投入,土地購置面積、房屋新開工面積、到位資金等指標凸顯“三個扭轉”,增速均由負增長扭轉為兩位數增長,釋放積極信號。
 
(一)土地儲存充足,土地購置面積由負轉正,實現快速增長。2012年以后,廣西房地產開發勢頭逐漸降溫,2013年至2015年,全區土地購置面積已連續下跌3年。今年以來我區土地購置面積恢復性增長,扭轉負增長局面,實現快速增長。2016年,全區土地購置面積639.10萬平方米,比上年增長53.6%,比去年同期提高85.4個百分點。
 
(二)房屋新開工面積扭轉負增長態勢,恢復兩位數增長。2016年,我區房屋新開工面積4984.18萬平方米,比上年增長29.5%,比去年同期提高了36.5個百分點,比全國平均水平(8.1%)高21.4個百分點。其中,住宅新開工面積3577.13萬平方米,增長28.0%,比去年同期提高33.6個百分點。
 
(三)房地產開發資金快速回流、額度充裕,扭轉2015年負增長頹勢。今年以來,我區房地產開發資金快速回流,增速由負轉正,逐月連續提速,2016年增速已高達35.1%,比去年同期提高38.1個百分點。目前,房地產開發資金到位金額達到歷史最高水平,3159.72億元。其中,國內貸款468.38億元,增長41.1%;自籌資金1115.04億元,增長35.4%;其他資金1576.30億元,增長33.4%。
 
三、需要關注的幾個問題
 
(一)去庫存面臨結構、區域失衡問題。當前,我區在商品房去庫存進程中,非住宅商品房去庫存壓力加大,北海等部分城市去化周期較長等問題突出,應引起重視。按2016年銷售面積推算,我區住宅商品房去化周期僅為3.7個月,而非住宅商品房去化周期長達20.0個月,二者相差16.3個月。從各市來看,商品房去化周期最短的為南寧市,僅3.0個月,最長為北海市,17.9個月,二者相差14.9個月。
 
(二)商品房投資、供給結構不合理。2016年,在住宅、辦公樓和商業營業用房三大類型商品房中,住宅銷售面積增長21.5%,去化周期僅為3.7個月,而商業營業用房銷售面積同比下降13.8%,去化周期24.1個月,比住宅長20.4個月。但商業營業用房投資同比增長31.3%,比住宅投資高8.7個百分點,投資、供給結構明顯不合理。
 
(三)房屋銷售均價偏高,與居民收入不適應。2016年全區商品住宅平均銷售價格為5042元/平方米,比上年上漲9.9%,與湖南省、貴州省相比分別高了712和1338元/平方米。2016年全區城鎮居民可支配收入28324元。以當前人均住房面積36.9平方米計算,房價收入比達到6.6倍。而按照國際通行的看法,房價收入比在3-6倍之間為合理區間,我區稍微偏高。此外,當前全區土地成交均價為350.08萬元/畝,比去年同期提高92.3萬元/畝,房價仍然存在上升預期。
 
四、促使廣西房地產業健康持續發展的幾點建議
 
(一)把握方向,做好市場調控,引導房地產市場穩步發展。從當前宏觀經濟來看,我區經濟仍然呈現趨緩態勢,下行壓力還在繼續加大,房地產市場剛全面回暖,基礎還比較脆弱,如果經濟增速繼續回落,將可能對房地產市場造成沖擊。因此,要積極引導和調控全區房地產市場走勢,制定相應政策,繼續刺激房地產市場,挖掘新潛能,并繼續做好穩定房價的工作,防止房地產市場產生劇烈波動,促進房地產市場平穩健康發展。
 
(二)因地制宜,保持總體調控方針前提下,根據各地實際實行區域性差別化“微調”。在繼續認真貫徹落實好中央和自治區的各項房地產市場調控政策和措施、維持現有調控效果的前提下,加大對房地產市場出現的新情況,新變化的關注,針對房地產開發投資規模和增長的不平衡狀況,對首府及重點城市、增長緩慢乃至負增長的城市要分別把握好調控力度,必要時實行差別化的區域性微調,因地制宜。
 
(三)轉變類型,調整商品房供給結構。建議調整部分項目用地規劃,由商業營業用房向住宅轉變,控制商業營業用房用地審批,從源頭上抑制商業營業用房庫存量繼續上漲。對于建成的現房,支持房地產開發企業改變經營方式,將其持有房源向社會出租,從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵自然人和各類機構投資購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者。
 
(四)分城施策,加大去庫存力度。各市應抓緊出臺去庫存實施細則。對于城市人口流入較多的城市,應培育新市民住房需求。支持農民工進城落戶,加快農民工市民化進程,研究學生升學和參軍的人口在本地落戶政策,培育潛在購房需求,打通房地產供需通道。對于城市人口流出較多的城市,應嚴格控制商品房供給,科學制定土地供應計劃,合理確定土地供應結構和投放數量,嚴控商品房開發用地供應,防止土地過量投放,從源頭上減少房地產庫存。


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